+7 (812) 309-08-18
info@karachevgroup.com

Риски при сделках с коммерческой недвижимостью.

Риски при сделках с коммерческой недвижимостью.

Аренда и купля-продажа недвижимости коммерческого назначения всегда связаны с серьёзными рисками. Избежать многих негативных последствий при этом помогут лишь квалифицированные юристы.
Сделки с коммерческой недвижимостью неизбежно сопряжены с большим количеством рисков. Тип и величина объекта при этом особой роли не играют: как небольшое помещение, так и многоэтажное офисное здание практически равнозначны в том случае, когда речь заходит о потенциальных проблемах и сложностях, которые сопровождают операции купли-продажи недвижимости или её аренды. При заключении сделки очень важно знать основные риски, а также механизмы, при помощи которых обе стороны могут обезопасить себя и избежать негативных последствий.

Главные риски при купле-продаже коммерческой недвижимости.

Вот лишь немногие серьёзные проблемы, с которыми можно столкнуться при покупке офиса, складского помещения, торгового павильона или других объектов бизнес-недвижимости:

• заключение сделки с доверенным лицом продавца, не имеющим юридических прав на продажу объекта;
• покупка недвижимости, продавец которой не является собственником земли (собственник земельного участка в самый непредвиденный момент может воспользоваться законным правом на него);
• наличие притязаний третьих лиц и риск двойной продажи недвижимого имущества;
• покупка недвижимости, фигурирующей в качестве залога по кредиту;
• приобретение нежилых помещений, в которых проводилась несогласованная перепланировка (её узаконивание рано или поздно ляжет на плечи приобретающего объект инвестора);
• несоответствие инженерных коммуникаций и других технических параметров нуждам нового владельца.

Риски при заключении договоров аренды.

Не менее хлопотной и рискованной процедурой будет и съём/сдача нежилых помещений в аренду. При этом стороны сделки могут столкнуться со следующими проблемами:

• долгосрочная аренда офисного помещения при отсутствии кадастрового паспорта на него;
• аренда помещения в недостроенном здании (ведение бизнеса внутри недостроенного объекта до его ввода в эксплуатацию чревато крупными штрафами);
• аренда недвижимого имущества, которое в настоящее время находится в залоге или участвует в процедуре банкротства;
• просрочка арендной платы может стать поводом для расторжения договора даже при последующем погашении долга;
• проблемы с договором аренды коммерческой недвижимости (несоответствие реального объекта указанному в договоре или его неточная индивидуализация/конкретизация, отсутствие в документе факта передачи имущества и др.)

Как свести риски к минимуму.

Перед заключением сделки необходимо с крайней тщательностью проверить всю информацию как о самом объекте, так и о его владельце, используя следующие источники:

• росреестр;
• налоговые органы;
• архив арбитражного суда;
• Интернет.

В то же время нужно помнить, что самостоятельной проверки информации в данном случае будет недостаточно: при заключении любой сделки с недвижимостью коммерческого назначения необходима глубокая юридическая проверка, определяющая саму возможность совершения такой операции и выявляющая все существующие риски. К проверке обязательно должны привлекаться независимые юридические компании, не заинтересованные в том, чтобы продавец заключил сделку «любой ценой». Помимо проверки объекта и его собственников, юристы также детально проверяют соответствие договора купли-продажи (аренды) и другой документации.